A nadie le gusta saber que existe un vecino que no paga e incumple sus obligaciones. La morosidad en una comunidad de propietarios es un proceso delicado. Es necesario saber gestionarlo para el buen funcionamiento económico de la comunidad. Te explicamos los pasos a seguir.

 ¿Qué es la morosidad en una comunidad de propietarios?

La morosidad se produce cuando un propietario no cumple con su obligación de pagar las cuotas comunitarias establecidas para el sostenimiento de los gastos comunes del edificio (limpieza, mantenimiento, ascensores, seguros, etc.). Esta situación puede generar graves problemas económicos para la comunidad, impidiendo que se puedan afrontar los gastos necesarios y deteriorando la calidad de los servicios.

¿Cuándo se considera a un vecino moroso?

Se considerará moroso a todo propietario que incumpla su deber de abonar las cuotas o derramas dentro del plazo establecido, sin importar que se trate de un único caso de impago o de una acumulación de deudas. Basta con no estar al corriente del pago de un solo recibo para ser considerado moroso.

¿Cuándo prescriben las deudas de un vecino moroso?

El plazo de prescripción para reclamar deudas de un vecino moroso en una comunidad de propietarios es de 5 años desde que se puede exigir el cumplimiento de la obligación, según el artículo 1996.3 del Código Civil. Esto significa que, si transcurren 5 años desde que el vecino no paga una cuota, la comunidad no podrá reclamar judicialmente esa deuda.

¿Qué derechos pierde un vecino moroso respecto a la comunidad de propietarios?

• Pérdida del derecho a voto:

La Ley de Propiedad Horizontal establece que un vecino que no esté al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad pierde el derecho a voto en las juntas de propietarios.

• Asistencia a juntas con derecho a voz:

Aunque no puede votar, el vecino moroso sí puede asistir a las juntas de propietarios y tener derecho a expresar su opinión.

• Uso de zonas comunes:

Normalmente, el vecino moroso puede seguir utilizando los elementos comunes, como ascensores, pasillos y áreas de paso, a menos que los estatutos de la comunidad establezcan lo contrario o se siga el debido proceso legal para restringir su acceso a ciertas zonas.

• Posibles limitaciones:

La comunidad puede imponer algunas limitaciones adicionales, como establecer normas de horarios de uso de zonas comunes o restringir el acceso a ciertas áreas en caso de que exista un incumplimiento grave de las obligaciones económicas.

• Obligación de pagar:

La morosidad no exime al vecino de la obligación de pagar las cuotas pendientes y futuras.

¿Puede un vecino moroso ser presidente de una Comunidad de Propietarios?

Como hemos comentado, un vecino moroso pierde su derecho a voto en la junta de propietarios hasta que regularice sus pagos. Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no recoge ninguna prohibición expresa respecto a la función de presidente. Es decir, no hay ninguna limitación que indique que por el hecho de tener recibos pendientes de pago, no pueda ser presidente.

Pasos a seguir para gestionar la morosidad

La gestión de la morosidad debe seguir un proceso ordenado y legal para garantizar los derechos de la comunidad y del propietario deudor. Desde nuestro despacho, te damos unos pasos a seguir:

1.- Identificación y comunicación inicial (vía amistosa)

Listado de morosos: El administrador de fincas o el presidente de la comunidad deben llevar un control exhaustivo de los propietarios que no están al corriente de pago.

El primer paso es contactar de manera informal con el propietario moroso para recordarle su deuda y solicitar el pago. Esta comunicación puede ser verbal o escrita , ya sea por carta postal o correo electrónico. Es importante mantener un tono cordial y ofrecer facilidades si es posible (fraccionamiento del pago, etc.).

Eso sí, es muy importante conservar copias de todas las comunicaciones enviadas.

2.- Reclamación formal (vía extrajudicial)

Si la reclamación amistosa no da resultado, se debe enviar una carta formal certificada con acuse de recibo al propietario moroso. En esta carta se debe especificar claramente la cantidad adeudada, los periodos impagados, el plazo para el pago y la advertencia de que, en caso de no hacerlo, se iniciarán acciones legales.

Es recomendable llevar este asunto a la Junta de Propietarios para informar a todos los vecinos de la situación y obtener su autorización para iniciar las acciones legales si fuera necesario. El acuerdo de la Junta debe quedar reflejado en el acta.

3.- Reclamación judicial (vía judicial)

Si la vía extrajudicial no tiene éxito, la comunidad debe recurrir a la vía judicial para reclamar la deuda.

En este caso los pasos a seguir son:

• Contratar un abogado: La comunidad debe contratar un abogado para que la represente legalmente.
• Presentación de la demanda: El abogado presentará una demanda ante el juzgado competente, adjuntando toda la documentación que acredite la deuda (acta de la Junta aprobando las cuotas, reclamaciones previas, etc.).
• Procedimiento monitorio: En la mayoría de los casos de morosidad en comunidades de propietarios, se utiliza el procedimiento monitorio, que es un proceso judicial más ágil y sencillo.
• Notificación al deudor: El juzgado notificará al propietario deudor la demanda y le dará un plazo para pagar o presentar alegaciones.

Tras estos pasos pueden darse varios escenarios:

Si el deudor paga: El procedimiento finaliza.

Si el deudor no paga ni presenta alegaciones: El juzgado dictará un decreto dando por terminado el procedimiento monitorio y la comunidad podrá iniciar la vía de apremio para embargar los bienes del deudor y cobrar la deuda.

Si el deudor presenta alegaciones: El procedimiento monitorio se transforma en un juicio verbal u ordinario, dependiendo de la cuantía de la deuda.

4.- Ejecución de la sentencia (vía de apremio)

Si el juicio falla a favor de la comunidad y el deudor sigue sin pagar, se inicia la fase de ejecución para embargar los bienes del deudor (cuentas bancarias, salario, otros inmuebles, etc.) hasta cubrir la cantidad adeudada, incluyendo los intereses legales y las costas del procedimiento judicial.

 Medidas preventivas para evitar la morosidad

• Información clara: Informar a los nuevos propietarios de sus obligaciones de pago desde el principio.
• Domiciliación bancaria: Fomentar el pago de las cuotas mediante domiciliación bancaria para evitar olvidos.
• Recordatorios: Enviar recordatorios antes del vencimiento de los pagos.
• Sanciones (si están previstas en los estatutos): Algunas comunidades tienen establecidos recargos por pago fuera de plazo en sus estatutos.
• Transparencia: Mantener una gestión transparente de los fondos comunitarios para que los propietarios vean la utilidad de sus pagos.

Consideraciones frente a la morosidad

Terminamos dándote unas indicaciones que estaría bien considerar a la hora de gestionar la morosidad en tu comunidad.

Plazos: Como hemos dicho, la deuda de las cuotas comunitarias prescribe a los cinco años desde que son exigibles. Es importante actuar dentro de este plazo.

Costes: El procedimiento judicial puede generar costes (abogado, procurador, tasas judiciales). Es importante evaluar si el importe de la deuda justifica estos gastos.

Paciencia y perseverancia: La gestión de la morosidad puede ser un proceso largo y requiere paciencia y perseverancia por parte de la comunidad.

Siguiendo los pasos que te hemos facilitado y actuando con sensatez, la comunidad de propietarios puede gestionar eficazmente la morosidad y garantizar su estabilidad económica. Eso sí, es fundamental contar con el asesoramiento de un administrador de fincas y un abogado para llevar a cabo los trámites legales de manera correcta y no llevarse sorpresas o hacer que el proceso sea más complejo de lo que puede resultar de inicio.

Desde nuestro despacho te invitamos a que adoptes la tolerancia, la empatía y la buena voluntad como ingredientes básicos para una buena convivencia en tu comunidad de vecinos. Algo imprescindible para que el hogar en el que resides sea un espacio de felicidad.