¿Cómo actuar ante el abuso de derecho en una Comunidad de Propietarios?

Quizás te estás planteando acometer una modificación en tu terraza idéntica a otra que ya hizo un vecino en el pasado y sin embargo ahora la comunidad se opone y amenaza con emprender acciones legales para prohibirlo. Esto podría responder a un abuso de derecho con decisiones injustas y discriminatorias. Aprende a identificarlo para poder defender tus derechos.

¿Qué es el abuso de derecho en una comunidad de propietarios?

En términos sencillos, el abuso de derecho ocurre cuando una persona (un propietario o incluso la propia comunidad) ejerce un derecho que legalmente le corresponde, pero lo hace de una manera que excede manifiestamente los límites normales, con la intención de dañar, perjudicar a otros o sin un beneficio propio que justifique ese daño.

No se trata de hacer algo ilegal en sí, sino de usar un derecho de forma desproporcionada, maliciosa o caprichosa, causando un perjuicio injustificado a los demás o a la comunidad en general.

Ejemplos de abuso de derecho en una comunidad de vecinos

El abuso de derecho puede darse de muchas maneras, tanto por parte de un propietario individual como por la comunidad en su conjunto tomando una decisión abusiva.

Por parte de un propietario:

• Oposición sistemática y caprichosa a acuerdos beneficiosos: Un propietario que se opone repetidamente y sin justificación lógica a acuerdos que son claramente beneficiosos para la comunidad (ej: la instalación de un ascensor para mejorar la accesibilidad, una reforma necesaria para la seguridad del edificio) solo por fastidiar o por motivos personales no relacionados con el bien común.
• Realización de actividades molestas sin un beneficio real: Un vecino que provoca ruidos excesivos o molestias continuas con actividades que no le reportan beneficio ni son causa de una reforma y cuyo único fin parece ser incomodar a los demás.
• Exigencia desproporcionada de derechos: Un propietario que utiliza una zona común de forma que impide a los demás su uso normal, sin que esto le reporte un beneficio extraordinario. Por ejemplo, ocupar un patio de uso privativo de forma que se dañen elementos comunes sin repararlos, o mantenerlo en un estado insalubre que afecta a otros.
• Reclamaciones judiciales constantes y sin fundamento: Demandar repetidamente a la comunidad o a otros vecinos por motivos insignificantes o ya resueltos, solo para generar gastos y desgaste.

Por parte de la Comunidad de Propietarios:

• Acuerdos abusivos o discriminatorios: La comunidad adopta un acuerdo que, aunque sume mayoría de votos, es claramente injusto, desproporcionado o discriminatorio para uno o varios propietarios. Por ejemplo, exigir a un propietario gastos desorbitados sin justificación clara o tomar acuerdos que afectan solo negativamente a una vivienda en particular.
• Denegación de permisos sin razón: Negar a un propietario el permiso para realizar una obra o mejora legítima en su propiedad (que no afecta a la estructura ni a elementos comunes) sin un motivo justificado y razonable.
• Inactividad o inacción maliciosa: No actuar frente a problemas graves que afectan a la propiedad de un vecino (filtraciones, grietas en un muro común que afectan a su vivienda) de forma injustificada y dilatando la solución para perjudicarle.

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) sobre el abuso de derecho?

Aunque la LPH no tiene un artículo específico que indique concretamente lo que considera abuso, el concepto se aplica a través del artículo 7.2 del Código Civil, que es de aplicación general en todo el Derecho español.

Este artículo establece que: "La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso."

En el ámbito de la LPH, esto significa que:

• Los derechos de los propietarios no son ilimitados: Deben ejercerse con buena fe y respeto a los demás.
• Los acuerdos de la Junta no son intocables: Aunque un acuerdo haya sido adoptado por las mayorías legales, si se demuestra que es un abuso de derecho, puede ser impugnado y anulado por un juez.
• Se busca el equilibrio: La ley busca proteger la convivencia y el buen funcionamiento de la comunidad, evitando que los derechos individuales o colectivos se usen para causar perjuicio injustificado.

¿Qué hacer si estoy afectado por un abuso de derecho?

Si te sientes afectado por un posible abuso de derecho en tu comunidad, es importante actuar de forma estratégica:

1. Intentar la vía amistosa y la mediación

• Diálogo: Habla con la parte implicada (el propietario o la Junta, a través del presidente o administrador) explicando tu punto de vista y el perjuicio que te causa la situación.
• Mediación: Si el diálogo directo no funciona, propón una mediación a través del administrador de fincas o de un mediador profesional. A veces, un tercero neutral puede ayudar a encontrar una solución.
• Reclamación escrita: Envía una comunicación formal (burofax o carta certificada con acuse de recibo) exponiendo la situación, el perjuicio y solicitando una solución. Esto servirá como prueba si necesitas ir más allá.

1. Recopilar pruebas

• Reúne toda la documentación que demuestre el abuso: correos electrónicos, cartas, actas de reuniones, fotografías, grabaciones (si son legales y pertinentes), informes técnicos, testigos, etc. Cuantas más pruebas, mejor.

1. Asesoramiento legal

• Consulta con un abogado especializado en Propiedad Horizontal. Este es un paso crucial. Un abogado evaluará tu caso, te indicará si realmente existe un abuso de derecho y te aconsejará sobre las mejores acciones a seguir. El abuso de derecho es un concepto jurídico complejo y no toda situación incómoda es un abuso.

1. Acciones judiciales

• Impugnación de acuerdos: Si el abuso se materializa en un acuerdo de la Junta de Propietarios, puedes impugnarlo judicialmente dentro del plazo legal (generalmente 3 meses desde la fecha del acuerdo para la mayoría de los casos, o 1 año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos).
• Demanda ordinaria: Si el abuso proviene de la conducta continuada de un propietario y te causa daños, tu abogado puede interponer una demanda para que cese la actividad abusiva y, si procede, para reclamar una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

El abuso de derecho es una figura que se aplica con cautela en los tribunales. No basta con sentir un perjuicio, hay que demostrar que la conducta excede claramente los límites normales del ejercicio de un derecho y que hay una intencionalidad o una falta de justificación razonable detrás de ella. Por eso, el asesoramiento legal es indispensable.

Desde nuestro despacho te invitamos a que adoptes la tolerancia, la empatía y la buena voluntad como ingredientes básicos para una buena convivencia en tu comunidad de vecinos. Algo imprescindible para que el hogar en el que resides sea un espacio de felicidad.