Confiar en la Administración de Fincas es fundamental para la tranquilidad de los vecinos, la buena convivencia y la salud financiera del inmueble. Mucha gente cree que es difícil reemplazar a un administrador de fincas que incumple, pero es un derecho de la comunidad. Si las cosas no van bien quizás es hora de cambiar. Explicamos cómo realizar el cambio de forma correcta y conforme a la ley.
Señales de Alarma: ¿Necesita mi comunidad un nuevo administrador?
Antes de iniciar cualquier trámite, es importante identificar si los problemas son puntuales o si reflejan una deficiencia en la gestión. Algunas señales claras de que la comunidad podría necesitar un cambio incluyen:
- Falta de transparencia: Dificultad para acceder a cuentas, presupuestos o actas de reuniones.
- Mala comunicación: El administrador no responde a las llamadas o correos, o lo hace de forma tardía e ineficaz.
- Inactividad o lentitud: Los problemas comunes (averías, limpieza, etc.) tardan demasiado en resolverse o se ignoran.
- Desconocimiento de la normativa: Aplicación incorrecta de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) o falta de información sobre nuevas normativas.
- Gestión económica deficiente: Retrasos en el cobro de cuotas, desequilibrios en los presupuestos o falta de seriedad en la reclamación de impagos.
Lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) sobre el cambio de administrador de fincas
El nombramiento del administrador de fincas está regulado principalmente por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH). En concreto, el artículo 13 establece que:
- El administrador es uno de los órganos de gobierno de la comunidad.
- Su nombramiento (y, por extensión, su cese) corresponde a la Junta de Propietarios.
- Para cesar al administrador y nombrar uno nuevo se necesita un acuerdo adoptado por mayoría simple (más votos a favor que en contra) de los propietarios presentes en la Junta, siempre que estos representen, a su vez, la mayoría del total de las cuotas de participación de los asistentes.
Pasos y requisitos para cambiar de administrador de fincas
El proceso debe seguir unos pasos formales para garantizar su validez legal:
- Convocatoria de la Junta Extraordinaria
Si el administrador no quiere convocar la junta, un número de propietarios que represente, al menos, el 25% de las cuotas de participación o el 25% del total de propietarios puede solicitar al presidente que la convoque. Si este no lo hace, pueden convocarla directamente, indicando claramente en el orden del día los puntos: "Cese del actual administrador" y "Nombramiento del nuevo administrador".
- Celebración de la Junta y Acuerdos
En la reunión, se debe votar el cese y, si procede, el nombramiento del nuevo. Como se mencionó, se requiere la mayoría simple de los asistentes que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación de los presentes.
- Formalización del Acuerdo
El acuerdo de cese y nombramiento debe constar en el Acta de la Junta. Esta acta debe ser firmada por el presidente y el secretario. Una vez aprobada, debe ser comunicada al administrador cesado.
Requisito obligatorio: Es fundamental que el cese y el nuevo nombramiento se produzcan durante una Junta de Propietarios válidamente convocada, con estos puntos explícitos en el orden del día, para que los acuerdos sean legalmente vinculantes.
Duración del contrato y nombramiento
La LPH establece que el nombramiento del administrador tendrá una duración de un año, salvo que los Estatutos de la Comunidad dispongan lo contrario. Este nombramiento es tácitamente renovable por periodos de un año si la Junta de Propietarios no acuerda lo contrario.
Por lo tanto, si la comunidad decide cesar al administrador antes de que finalice su año de mandato, deberá hacerlo respetando las condiciones y posibles indemnizaciones establecidas en el contrato que se firmó en su momento. Lo más común es cesarlo al finalizar el periodo para evitar costes adicionales.
Normativa reciente: Nombramiento de administrador en título constitutivo
Una cuestión que a menudo genera confusión es si la ley permite que el Administrador sea nombrado en el Título Constitutivo (escritura de división horizontal) de la finca. La Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, modificó el artículo 13 de la LPH para aclarar que no se puede designar al Administrador en el Título Constitutivo de la propiedad. Este nombramiento debe hacerse siempre por la Junta, por un plazo máximo de un año.
¿Cómo seleccionar al nuevo administrador de fincas?
La elección no debe tomarse a la ligera. Lo conveniente es buscar un profesional o una empresa que cumpla cuatro puntos importantes que te explicamos en nuestro artículo “Cómo reconocer a un buen Administrador de Fincas”.
Traspaso de documentación y poderes
Una vez formalizado el cese y el nombramiento del nuevo gestor, el administrador saliente tiene la obligación legal de entregar toda la documentación a la nueva administración, normalmente a través del presidente de la comunidad.
Documentación a entregar
El traspaso debe incluir, al menos, la siguiente documentación:
- Libro de Actas de la Comunidad.
- Documentación Contable: Balances, extractos bancarios y justificantes de gastos e ingresos.
- Documentación Legal: Título Constitutivo, Estatutos, pólizas de seguros, contratos con proveedores y expedientes de siniestros y reclamaciones judiciales.
- Listado de Propietarios y sus datos de contacto.
- Pendientes: Claves de acceso a cuentas, libro de Órdenes y partes de avería pendientes.
El plazo para la entrega debe ser inmediato tras ser notificado el cese. La retención de la documentación por parte del administrador cesado es una falta grave que podría acarrear responsabilidades legales. El presidente, con el apoyo del nuevo administrador, debe ser diligente en exigir esta entrega completa.
El cambio de administrador es una decisión importante que debe tomarse de forma meditada, pero es necesaria cuando genera intranquilidad. Una buena administración es la base de un buen edificio.
Como siempre, desde nuestro despacho te invitamos a que adoptes la tolerancia, la empatía y la buena voluntad como ingredientes básicos para una buena convivencia en tu comunidad de vecinos. Algo imprescindible para que el hogar en el que resides sea un espacio de felicidad.